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萬科狂飆突進:斥資1569億拿地并購 經營現金流銳減254%負債率升至85%

2018-11-26 06:56:50 來源:長江商報

    長江商報記者 沈右榮

    一邊高喊“活下去”一邊高歌猛進地并購拿地,龍頭房企萬科A(000002.SZ)戲劇般的表現或是時下大型房企普遍的處境。

    繼收購華夏幸福、海航部分項目及公司股權后,11月9日,萬科又收購了嘉凱城旗下5家公司股權。

    據長江商報記者不完全統計,2018年初以來,萬科實施的涉及項目、股權或資產的收購至少有14起,耗資超過230億元。

    此外,萬科在拿地方面也頗為積極。根據萬科披露的數據,今年前10個月,其累計新增項目205個,新增權益建筑面積達到2453.74萬平方米,累計耗資1338.17億元。

    大舉并購使得萬科的負債激增、現金流銳減。截至今年9月30日,萬科流動負債達到10441.36億元,首次突破萬億。隨著大舉擴張,公司的現金流急劇減少。今年前9個月,其經營現金流凈額同比下降254.02%。

    為了支撐其拿地擴張,今年以來,萬科不斷舉債。截至三季度末,其資產負債率升至84.93%,這已是從2014年以來的連續四年增長,也是其上市以來的最高值。

    在去杠桿、房地產市場調控背景下,萬科為何一邊喊“活下去”、一邊又舉債拿地?對此,長江商報記者向萬科發去采訪函,但未獲得具體答復。

    11月23日,一上市房企人士向長江商報記者稱,目前,房企處于洗牌階段,中小型房企生存艱難,不斷出售股權、地塊,而大型房企則趁機低價拿地,擁地過冬。而于萬科而言,頻頻拿地擴張與負債猛增、流動性承壓,二者如何平衡將會對以郁亮為管理層的萬科形成挑戰。

    1338億拿地居行業第二

    在房地產市場調控之際,萬科依然延續激進擴張風格。

    11月10日,嘉凱城公告稱,將旗下5家公司股權出讓給萬科,交易價格為3.55億元,以及約30億元的股東債權款,合計約33.58億元。

    公告顯示,本次交易資產包中,涉及位于杭州、諸暨、重慶等4座城市共6個房地產項目,項目剩余可售面積超過71.06萬平方米,合計負債達89.21億元,凈資產僅為4.34億元。今年前8個月,合計虧損1.4億元。

    據介紹,基于發展策略考量,萬科通過收購嘉凱城資產包,可加大對華東市場的布局,有利于業務擴展。

    其實,這已是短短一個月內萬科實施的第三次較大規模并購。今年國慶節之后的10月9日,萬科斥資32.34億元收購華夏幸福旗下5家公司部分股權,獲得位于河北涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地,總用地面積約33.93萬平方米,均為住宅用地。這也是北京萬科年內最大一筆并購,收購完成后,萬科成功布局了環京區域。

    11月6日,萬科又收購了海航旗下廣東興華實業有限公司100%股權,轉讓價款約10.35億元,加上一筆5.47億元的原股東貸款,交易價款合計為15.82億元。資料顯示,廣東興華實業的主要資產為中央海航酒店廣場項目。該項目總建筑面積17.7萬平方米,是一個集寫字樓、酒店、公寓及商業于一體的綜合體項目。

    上述三次并購,萬科合計耗資81.74億元。一個月耗資超80億元并購,于萬科而言創了歷史紀錄。

    其實,今年以來,萬科收購項目的動作較為頻繁。據不完全統計,從今年1月聯合旗下商業平臺印力以83.65億元價格收購凱德旗下20個購物中心開始,萬科至少實施了14起收購,累計耗資230.86億元。而這,還不包括一些未公布交易金額的并購項目及一些舊城改造項目。

    除了通過收購項目間接拿地外,萬科在直接拿地獲取方面也很踴躍。據萬科經營數據,今年前10個月,萬科新增建筑面積為4193.4萬平方米,其中權益建筑面積為2453.74萬平方米,累計耗資1338.17億元,平均樓面價為5453.59元/平方米。其拿地金額和建筑面積,僅次于碧桂園(拿地金額為1197億元),位居行業第二。

    綜上所述,通過直接間接拿地,萬科合計耗資約1569.03億元。

    流動負債首次破萬億現金流承壓

    大舉拿地的萬科也面臨著現金流承壓的局面。三季報顯示,截至今年9月底,公司負債總額達到12163.30億元,首次超過萬億,較年初的9786.73億元增長了2376.57億元,增幅為24.28%。同期,公司資產總額為14322.22億元,較年初增加了2668.75億元,增幅為22.90%。

    從負債端看,公司有息負債為2432.03億元,較年初的1906.25億元增長了525.78億元。有息負債大幅增加直接吞噬了公司不少利潤。今年前9個月,公司財務費用高達46.3億元,而去年全年為20.75億元,增加了25.55億元,增幅為123.13%。這意味著,今年前9個月,公司創造的利潤有46.3億元用于支付了利息。

    此外,負債中,流動負債為10441.36億元,首次突破萬億元大關,較年初的8473.55億元增加了1967.81億元。而在12124.08億元流動資產中,貨幣資金為1327.66億元,較年初1741.21億元減少了413.55億元。存貨7078.93億元,較年初增加了1098.05億元。而公司的存貨周轉率逐年下降。2015年,其存貨周轉率為0.4029次(約為893天),2017年降至0.3005次(約1198天),今年前9個月為0.1759次。

    負債大幅攀升,存貨高企且周轉率下降,使得萬科的償債壓力明顯增大。

    從償債指標看,截至今年9月30日,萬科的資產負債率為84.93%,較年初的83.98%增長了0.95個百分點。這也是2014年以來,公司資產負債率連續5年上升,更是達到公司上市27年來的最高值。同時,公司的流動比率、速動比率分別為1.16倍、0.48倍,2017年底為1.20倍、0.50倍。僅以2017年底數據,其流動比率接連下降,創下了公司上市以來的最低值,這也表明公司償債能力下降。

    此外,基于并購,萬科的現金流亦呈現緊張局面。今年前9個月,公司經營活動現金流凈額為-257.31億元,去年同期為167.06億元,去年年底為823.23億元。三季度經營現金流銳減了254.02%,且由正轉負。

    為緩解流動性壓力,萬科頻頻舉債。今年11月15日晚間萬科公告稱,公司成功發行2018年度第二期中期票據,規模為20億元。截至9月底,公司應付債券余額為429.31億元。

    此外,萬科還籌劃發行H股。10月29日,萬科增發H股的申請已被證監會受理。

    試圖尋求擴張與流動性平衡

    擴張與流動性,二者如何平衡將會對以郁亮為管理層的萬科形成挑戰。

    針對萬科大舉收購拿地擴張,一家上市房企人士向長江商報記者表示,時下正處于房地產市場洗牌之際。小型區域性房企因融資受限苦苦煎熬,不少已被收購。中小型房企的日也不好過,多在不斷收縮戰線,或出售項目股權、或尋找合作合伙一起開發等。基于此,一些大型房企頻頻出手低價接盤,借此低成本擴張。

    其實,在去杠桿及房地產市場調控的背景下,房企資金普遍趨緊,即便是龍頭房企,也得謹慎行事。

    長江商報記者采訪了解到,今年四季度以來,不少房企融資后不再像以前那樣用于拿地擴張,而是用于還債及補充流動資金,提高流動性。

    此外,全國范圍內,此前,從財報上看,業績還算不錯的一些房企,在不斷強調快速回籠資金。包括恒大、萬科、金地、中糧等房企陸續通過開盤優惠,推特價單位房等手段開展促銷,越秀地產等中小型房企也加入降價促銷陣營。

    長江商報記者注意到,萬科拿地權益比在下降。今年10月,萬科新增項目11個,占地面積合計為179萬平方米,計容積率建筑面積372.3萬平方米。其中萬科權益建筑面積174.1萬平方米,需支付權益價款87.6億元。而11個新增項目中,只有天津一個項目為企業100%權益持有,有5個項目的權益占比在50%—70%,而另外5個項目的權益占比則低于50%。

    拿地權益比下降一定程度上也說明萬科“差錢”,這從其發行H股或可說明一二。目前,萬科正在籌劃發行H股,而近期,香港股市下跌幅度不小,此時發行H股似乎不是一個合適的時機。

    上述上市房企人士表示,大肆擴張的同時,萬科接連融資,其意是試圖尋求擴張與流動性資金的平衡。


責編:ZB

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