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2018年百城商業地產成交面積降8%   一線回暖二線繼續降溫

2019-02-15 06:37:07 來源:長江商報

長江商報消息 本報訊(記者 江楚雅)近日,易居房地產研究院發布《中國百城商業地產市場報告》。報告認為,2018年12月,易居研究院監測的100個城市商業地產成交面積為1575萬平方米,環比增長18.0%,同比下降16.0%。

觀察歷史數據,2015年全國100城商業地產成交總體升溫,2016年則保持更為活躍的狀態,這和全國房地產市場升溫的節奏基本是同步的。到了2017年,成交量雖然保持高位,但趨勢上已顯露出降溫跡象。2018年延續降溫態勢,11-12月份雖然出現小反彈,但仍不改下行大勢。

2018年全年,全國100個城市商業地產成交面積為15832萬平方米,同比下降8.0%,而這100個城市新建商品住宅成交面積為54319萬平方米,同比增長6.4%。兩類物業的市場走勢基本趨同,但增速有很大差異。

從2018年數據看,3月份開始,住宅市場年初累計成交面積同比增速開始提高,到了6月份由負轉正。相反,商業地產年初累計成交面積同比增速一直位于負增長區間,絲毫沒有轉正的跡象。易居認為原因在于,住宅市場在2017年受到預售證管控,市場交易降溫,這使得2018年的同比增速顯得相對大。而商業地產從趨勢上看,則在這兩年均呈現了持續性的降溫態勢。

此外,2018年全年,一、二、三四線100個城市商業地產成交面積分別為2093、8377和5363萬平方米,同比增速分別為1.3%、-14.7%和0.8%。

2018年全年,全國35個城市一線、二線、三四線酒店式公寓成交面積分別為145、1192和383萬平方米,同比增速分別為-44.3%、-5.8%和-4.5%。從此類曲線看,一線城市降溫力度最大,目前該曲線已保持連續21個月位于負增長區間。值得注意的是,一線城市在12月份降幅快速收窄,這和廣州市場有很大關系。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,2018年全國100個城市商業地產成交繼續降溫,其和全國房地產市場的走勢基本吻合。類似市場走勢,對于一些商業地產比重相對大的開發商來說自然是利空的。而從城市結構上看,一線城市不斷走出降溫區間,并略有回暖跡象,而二線城市繼續降溫。類似城市結構的差異,也會影響后續相關房企的拿地和銷售策略。

2019年全國房地產市場依然會有降溫的態勢,其對于商業地產市場的影響也是存在的。尤其是對于三四線城市來說,當前住宅市場已經降溫,預計商業地產市場表現會更糟糕。對于此類城市來說,后續要警示商業地產項目庫存積壓和空置率增加等風險。

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2018年百城土儲規模同比增長8.9%13城去化周期超三年

本報訊(記者 江楚雅)近日,易居房地產研究院發布《中國百城土地儲備報告》。報告認為,截至2018年12月底,易居研究院監測的100個城市土地儲備為115602萬平方米,環比增長3.4%,同比增長8.9%。

從同比增速曲線的歷史走勢看,2015年8月土地儲備同比降幅為37.9%,為歷史最低點。隨后該曲線持續上行,其中2016年11月轉負為正,2018年5月達到高點即為20.0%。隨后該曲線總體下行,從6月份的19.5%回落至12月份的8.9%。

從去化率來看,2018年12月份,100個城市土地儲備去化周期為19.2個月,這也意味著按照目前商品房銷售的節奏,市場需要19.2個月的時間才可以消化完這些土地儲備,該數值相比11月份18.6個月有所擴大。從走勢看,全年走勢呈現了“上半年下行、下半年上行”的態勢,目前土地儲備去化周期正走出13個月的歷史低位水平,并步入上行通道。

可以看到,當前各個城市的土地儲備去化周期數值差異較大。100個城市中,有13個城市的土地儲備去化周期大于36個月即三年,意味著此類城市未來土地和商品房供應將充足。這13個城市包括張家口、石家莊、漳州、肇慶、贛州、岳陽、鎮江、香河、舟山、湖州、徐州、鄭州和烏魯木齊。此類城市購房政策總體偏緊,若未來市場交易有反彈,那么去化周期壓力會比預計的要小一點。

同時,有很多城市土地儲備去化周期是非常短的,這會使得此類城市未來兩年房價漲易跌難。其中有6個城市土地儲備去化周期小于6個月,此類城市更需要增加供地和鼓勵房企拿地。這6個城市包括燕郊、中山、丹東、清遠、馬鞍山和承德。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,2018年全年全國百城土地儲備規模表現同比正增長,體現了較好的補庫存導向。當然需要看到,下半年開始全國各地流拍現象比較多,這多少影響了部分城市的土地交易,進而也容易影響土地儲備的規模。而從房企的心態看,2019年上半年預計以去庫存為中心,此時拿地積極性不會太高,進而也會影響相應城市的土地儲備規模。

責編:ZB

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