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泰禾集團擴張后遺癥:647億短期債壓頂   黃其森深陷38億并購糾紛公司涉訴73起

2019-02-25 06:46:53 來源:長江商報

    長江商報記者 宋金

    曾高調放言“2018年銷售目標是再翻一番至2000億元。”的閩系房企泰禾集團(000732.SZ)現在或許想低調行事。

    2月12日,泰禾集團發布一則重大訴訟公告披露,泰禾集團正與交易方上演“互告”的戲碼,糾紛涉及金額4.32億元。

    長江商報記者發現,截至2月12日發布訴訟公告前,泰禾集團(包括控股公司在內)尚未披露的小額訴訟、仲裁事項共計73起,涉及金額約2億元,大部分為金額較小的商品房合同糾紛及物業合同糾紛。

    泰禾集團從名不見經傳的福建房企蛻變為全國聞名的閩系黑馬,用5年時間完成從百億到千億規模的躍升,然而飛速的發展暗藏危機。

    現在訴訟糾紛不斷、債務高企,2000億銷售額的豪言變成了“吹牛”。截至2018年9月底,其短期債務高達646.73億元,而貨幣資金僅174.41億元,債務壓力可見一斑。經營現金流也連續6年為負,2018年才出現好轉。

    “‘泰禾速度’在高速增長階段激進擴張問題不大,但在市場整體收縮,資金成本升高的情況下,擴張帶來的債務壓力會顯現。這種情況下,可能內部管理和具體項目的執行,都會出現較大的不確定性。”財經評論員肖磊在接受長江商報記者采訪時表示。

    38億并購案現糾紛 交易雙方互告

    2月11日,泰禾集團發布公告稱,因股權轉讓糾紛事項,旗下全資子公司江蘇泰禾錦城置業有限公司(下稱“錦城置業”)于2019年1月31日,將沃得國際控股有限公司、沃得重工(中國)有限公司、江蘇沃得工程機械銷售有限公司、江蘇沃得起重機有限公司(以上四家公司合稱為“出讓方”)起訴至法院。

    訴訟理由是四名被告存在多項嚴重違約情形,使原告至今無法對標的物業進行建設開發。錦城置業要求出讓方退還已支付的款項,并賠償4.32億元的違約金和損失。

    隨后,沃得重工、沃得工程機械及沃得起重機作為股權出讓方又提起了反訴,這也使得這場股權糾紛陷入“羅生門”。上述事件的導火索緣于2017年9月14日的并購,錦城置業作價約38億元收購沃得寶華100%股權。

    泰禾集團與交易方上演“互告”的戲碼。此事件對泰禾來說有什么影響?

    財經評論員肖磊認為,泰禾集團整個擴張型策略,導致對諸多收購實際上并沒有考慮周到和做出詳細的執行預案,導致出現這類糾紛,但由于此次收購數額較大,可能對泰禾集團的整個商譽和股價帶來影響,如果對方反訴成功,泰禾集團有可能損失數億,所以其影響可能將會持續。

    長江商報記者統計,截至2月12日發布訴訟公告前,泰禾集團(包括控股公司在內)尚未披露的小額訴訟、仲裁事項共計73起,涉及金額約2億元,大部分為金額較小的商品房合同糾紛及物業合同糾紛。

    對于訴訟糾紛事項給公司帶來的影響及如何處理,長江商報記者致函到泰禾方面,截止發稿前沒有得到回復。

    肖磊則認為,泰禾集團由于整個2018年業績預期目標并沒有順利完成,這類訴訟事件,實際上會進一步加速其資金方面的壓力,多授信和商業都可能帶來影響,處理方面低調賠款,盡快解決問題可能是一種方式。

    2000億銷售目標被指“吹牛”

    2017年底,泰禾集團董事長黃其森的豪言壯志“2018年泰禾集團銷售額的目標是再翻一番至2000億元。”讓人記憶猶新。當時,泰禾集團的股價一個月時間就從16元暴漲至43元,公司的市值從200億升至520億。

    2018已過,泰禾是否完成2000億銷售目標?1月31日,泰禾集團發布業績預告,預計2018年全年的凈利潤為23.42億-29.74億元,較上年同期增長10.24%-39.99%。對銷售收入僅表示,“2018年度可確認銷售收入高于上年”。

    在業內看來,泰禾2000億的銷售目標有吹牛的嫌疑。在中國指數研究院公布的2018年銷售額榜單中,泰禾的銷售額為1456億元。在克而瑞公布的榜單中,泰禾的成績則是1303.3億元,僅達成全年目標的72.8%,這均沒有達到泰禾董事長黃其森表達的“2000億”愿景。

    針對銷售額不及預期,泰禾方面認為,泰禾集團早在年初就曾對所謂的“2000億”做出澄清,而在地產行業整體面臨困境的大環境下,泰禾集團也早已調整發展策略,主動放慢速度,尋求更加穩妥長遠的發展。

    長江商報記者注意到,泰禾官網在2月19日曾發布一篇題為“新年首周勁銷15億,北京泰禾開年新品亮劍”的文章,文章中表示,在春節后的首周,北京泰禾的銷售額達到了15億元。

    有意思的是,近日泰禾北京某豪宅降價900萬元賣房被業內認為是為了快速回籠資金。泰禾方面回應只是宣傳噱頭,并不是所有要賣的房子都降價,只是有個別幾套拿出來作特價。

    肖磊認為,從現有數據看,其銷售額是低于預期的,甚至可能出現下滑,從泰禾的一些舉動來看,為了降低債務率,泰禾已經在做收縮業務的動作。如果2019年市場整體沒有復蘇,那么未來業績可能會更具挑戰,下滑的概率較大。

    “泰禾肯定是不會承認降價銷售的,這是地產的大忌,但實質上開始降價銷售的原因,應該是為了回籠資金,而且不僅僅是泰禾,諸多高檔樓盤都出現了降價銷售,北京一些單價較高的樓盤價格松動也比較明顯。”肖磊指出。

    經營現金流連續6年為負

    雖然2000億銷售目標受到質疑,但泰禾從名不見經傳的福建房企蛻變為全國聞名的閩系黑馬,用5年時間完成從百億到千億規模的躍升。特別是在2016年后,以并購的方式進行擴張,完成全國化布局。

    長江商報記者粗略統計發現,2017年是其收并購勢頭最為猛進的一年,其中2017年8—9月短短一個月時間里,攻城掠地,快速落子,9次出手,有7次是通過收并購,涉及金額超過120億元,從2017年全年來看,其全年36個新獲取的項目中,多達30個項目是通過并購及購買資產的方式獲取,合計投入資金高達552.40億元。

    2018年,并購仍然是泰禾集團重要的拿地方式。中報顯示,2018年上半年,泰禾通過收購和招拍掛方式獲取8塊土地,新增土地面積157.02萬平方米,新增土地儲備建筑面積157.11萬平方米,土地投資金額57.88億元,其中5個項目通過收購方式獲得。

    高歌猛進,開疆拓土下,業績翻倍。數據顯示,2015-2017年,泰禾集團實現的營業收入分別約148.13億元、207.28億元和243.31億元,對應實現的凈利潤約13.25億元、17.07億元以及21.24億元。2018年公司凈利預增超23.42億元。

    并購已經成為了泰禾在增加土地儲備方面的“新常態”,同時帶來資金的壓力。長江商報記者梳理發現,2012-2017年,公司的經營現金流分別為:-8.02億元、-114.41億元、-166.26億元、-23.51億元、-101.41億元、-125.53億元,經營現金流連續6年為負。

    負債方面,截至2018年9月底,泰禾集團的負債高企,其中短期債務(短期借款、一年內到期的非流動負債)達646.73億元,而貨幣資金僅174.41億元。

    不過,2018年其經營性現金流轉正。2018前三季度公司經營活動產生的現金流量凈額為1.62億元,去年同期則是-64.03億元,同比增加,現金流情況改善明顯,可以看出高杠桿的泰禾今年在著力加強回款。

    從行業里看,公司通過并購方式獲取土地可以降低拿地成本和風險,縮短項目開發周期,快速擴張公司土地儲備規模。同時也會面臨高周轉帶來的壓力,那么,泰禾集團近幾年通過并購實現快速擴張存在哪些風險?

    肖磊指出,在高速增長階段激進擴張問題不大,但在市場整體收縮、資金成本升高的情況下,擴張帶來的債務壓力會顯現,這種情況下,整個內部系統的管理會受到影響,從而傳導至具體的房地產項目,所以泰禾集團目前面臨的問題除了資金面,可能內部管理和具體項目的執行,都會出現較大的不確定性。


責編:ZB

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