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中南置地半年斥資277億成三四線城市“地王”   曾因高價拿地導致南京成都地王項目虧本賣房

2019-08-19 07:19:18 來源:長江商報

    長江商報記者 宋金

    從2015年的225億到2018年的1466億,在房企異常艱難的2018年,中南建設(000961.SZ)集團旗下房地產旗艦品牌——中南置地用三年時間完成了從百億到千億的蛻變,首次躋身千億房企陣營,實現了銷售業績五倍增長。

    最新財報數據顯示,2019年中南置地上半年累計合同銷售金額約811.9億元,比上年同期增長24%;累計銷售面積約646萬平方米,比上年同期增長24%。

    值得注意的是,中南置地的業績在穩步增長,但相比過去幾年的增長速度已經開始放緩。2019年上半年,中南銷售額811.9億元,同比增長24%;而在2017年、2018年兩年,中南置地增速分別為92%、52%。

    伴隨中南置地的擴張,母公司中南建設(000961.SZ)背上了沉重的債務負擔。負債率持續攀升,2018年末公司資產負債率已高達91.69%。wind金融數據顯示,2019年一季度,中南建設凈負債率為167.05%,雖然較2018年底的191.52%大幅下降24個百分點,但仍舊處于行業高位。

    與此同時,伴隨著房企進入半年業績總結之時,眾多房企密集對高層人事進行調整。作為2018年剛剛躋身千億陣營的一員,中南置地在2019年過半之時就對高層進行“大換血”,自2019年3月以來,中南置地有近十位管理人員職位發生了變動。

    三年銷售業績增5倍破千億

    數據顯示,2018年中南置地,全年累計合同銷售金額為1466.1億元,同比增長52%;實現營業收入275.6億元,同比增長23%。而2015年其銷售金額僅229億元,三年間銷售額增長五倍之多,排名躍升24位。

    數據顯示,2015年之前,中南置地的銷售業績并不樂觀,且增速已處于持續3年的下降狀態,其2013年銷售增速為43%,2014年為20.2%,至2015年僅維持了原地踏步的水平實現增速8.59%。而在2016年之后,中南的銷售局面迅速實現反轉,從原本的增速8.59%增至65.8%,又進一步躍升至158.14%。

    對于這個成績,報告指出,主要是得益于公司2016年的房地產土地市場布局,以江蘇為主的三、四線項目銷售量和銷售價格提升所致。

    一位業內人士對長江商報記者表示,銷售數據創新高,得益于較好的城市布局,這兩年中南建設持續進入三四線城市,投資力度大,本身也具備較好的發展機會,相關城市房價上漲快,同時具有較好的發展態勢,這容易創造較好的營收業績。

    不過,長江商報記者注意到,其利潤卻不如銷售增速快,甚至還低于行業同水平。長江商報記者梳理發現。2014年-2019年一季度,其毛利率分別為24.65%、21.58%、16.41%、16.31%、19.56%、24.34%。而行業毛利率大多在25%-30%。凈利潤率起伏也較大,分別為4.30%、2.16%、1.24%、1.76%、5.77%、6.19%。

    上半年斥資277億元拿地

    2005年后,中南置地業務多年聚焦三四線市場,而2013年以后,中南進軍一二線城市。

    2016年,中南置地遷都上海,加快拿地步伐。當年中南置地共新增土地儲備27個,規劃建筑面積488萬平方米,貨值700億元;2017年累計拿地98宗,新增土地貨值儲備近2000億元;2018年中南置地新增規劃建筑面積合計1595萬平方米,同比增長六個百分點。

    根據中指研究院數據,今年上半年中南置地斥資277億元拿地472萬平方米。克爾瑞數據顯示,上半年公司新增貨值854.5億元,位居行業第16位。值得注意的是,在中南置地去年獲取地塊中,合作開發數量占比達到了77%,全年新增項目的權益面積占比為53%。

    中南置地還一度成為“地王”新制造機,去年5月底,中南置地斥資17.46億元搶下合肥市高新區KP1-3地塊,樓面價高達11159.87元/㎡,溢價率147.99%。丹陽、臨沂、鎮江、濟寧、南充,煙臺、泉州等熱點三四線城市“新晉地王”制造者,也少不了中南置地這匹“黑馬”,2017年首次布局成都、昆明等城市也是同樣的情況。

    然而,隨著樓市降溫,有些地王項目解套成為難題。長江商報記者梳理公開報道資料發現,中南置地在南京和成都高價拿下的地塊或因限價要求將虧本銷售,或因價格過高乏人問津。比如南京麒麟板塊總價地王,2016年由中南置地聯合中垠地產、安居集團,經過24輪競價、最終以48億元拍得,樓面價19195元/㎡。遇今年調控加碼,熙悅花園建成后多次拖延入市,被強令開盤,均價28900元/㎡。其銷售人員稱,受雙限政策影響,在售項目虧損6個點。

    母公司多元化探索虧損

    近日,中國人民銀行發布消息,強調加強對存在高杠桿經營的大型房企融資行為的監管和風險提示,合理管控企業有息負債規模和資產負債率。房企負債引起市場的關注。

    8月3日,諸葛找房發布報告指出,2018年52家規模房企的資產負債率進一步提升,其中有26家房企的資產負債率超過了80%的警戒線。而中南置地2018年的資產負債率達到了91.69%,高居首位。

    隨著樓市的急劇降溫,中南建設在主業房地產之外也進行了多元化發展,涉及健康、旅游、醫療、教育、科技等多方面,不過從目前看,發展并不順利,有的項目還因虧損而終止。

    資料顯示,2017年,中南建設曾與美國硅谷區塊鏈公司PEERNOVA合作成立智鏈,中南建設持有智鏈51%股份,注冊資本為1500萬美元。然而2017年年報顯示,智鏈截至2017年末實現營業收入11萬元,凈利潤虧損265萬元。2017年,中南建設的凈利潤也較2016年的14.9億同比下降147%至6.03億元。

    2018年4月,中南建設擬以1100萬元向控股股東中南控股轉讓智鏈51%股權,此后不再持有智鏈股權。此后,中南建設再發公告稱,擬1.1億元出售參股公司上海金丘信息科技股份有限公司股權。中南建設強調,未來將戰略重點放在以房地產開發為主的現有業務中,逐步減少非主營業務的投入,同時還將逐步對區塊鏈類公司進行剝離。

    業內人士認為,在多元化的發展中,中南建設未來戰略重點仍將以房地產開發為主。跨入千億陣營后,中南置地首要面對的是如何實現規模和效益的雙贏、提升盈利能力和徹底走出區域性房企的定性。


責編:ZB

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