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金融街半年營收凈利雙增經營性現金流回正 土儲收緊投資額59億同比降三成

2019-08-26 07:55:54 來源:長江商報

長江商報消息 ●長江商報記者 金洪

今年上半年,地產前20強金融街(000402.SZ)交出了一份表現不錯的成績單。

半年報顯示,金融街上半年實現合同銷售額178.4億元,同比增長94%;實現營收95.2億元,同比增長43.4%;歸屬于上市公司股東凈利潤10.52億元,同比增長21.7%。無論是銷售增長還是財務指標,金融街在上半年的表現均比較亮眼。

然而,金融街面臨去化率低,存貨高的問題。一方面,金融街控股2018年存貨周轉率只有0.17,創近五年歷史新低,且處于行業較低水平。另一方面,金融街運營效率低,銷售去化率已降至37.7%,只達到行業平均水平的一半。同時,其土儲收緊,土地投資額同比減少32.15%。

這直接影響其現金流狀況。長江商報記者梳理發現,2017-2018年,金融街經營活動現金流凈額分別為-72.54億元、-90.29億元。不過,2019年上半年,其經營性現金流回正至70.19億元,投資性現金流亦有所回升。同時,其籌資性現金流大幅減少至-26.17億元。

一位業內研究人士對長江商報記者表示,拿地速度降低,很大程度上說明相關地產企業實際上也開始落實穩健運營的導向。類似周轉率等數據,說明受行業降溫等影響,確實也會影響項目的銷售和去化。三季度預計類似企業節奏上會慢一點,而到了第四季度預計會有調整。

上半年營收凈利雙增

近日,金融街發布2019年上半年財報,報告期內,金融街實現營業收入95.2億元,同比增長43.6%;實現歸母凈利潤10.5億元,同比增長21.7%;毛利率較去年同期,也提高了2個百分點至47.46%。

對于業績的提升,金融街方面表示,業績增長首先得益于公司開發銷售和工程的有序推進。其次,是由于公司資產管理業務經營效能的持續提升。

從主營業務來看,上半年公司房產開發業務實現營業收入82.6億元,在總營收中占比達86.78%,較去年同期增長51.7%。毛利率為42.3%,較上年同期增加3.86個百分點。其中,住宅產品實現收入68.2億元,毛利率為45.9%,商務產品收入14.4億元,毛利率為42.8%。

不過,2019年上半年,金融街毛利率雖然出現增長,但各地區間毛利率差異也十分明顯,例如金融街北京區域的毛利率高達76.5%,但在天津、惠州的毛利率僅為34.3%和27.4%。

現金流方面,2019年上半年,金融街經營性現金流回正至70.19億元,投資性現金流亦有所回升。同時,其籌資性現金流大幅減少至-26.17億元。

雖然上半年業績增速明顯,但近5年來,金融街控股的營業收入和凈利潤幾乎原地不動,增長陷入停滯,2018年甚至出現了營業收入和凈利潤雙雙下滑的現象。根據年報,金融街控股2018年實現營業收入約221.13億元,同比下滑13.35%,凈利潤約40.37億元,同比下滑1.61%。

克而瑞發布的2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜顯示,在權益金額排行榜上,金融街位列第84位,2017年和2016年分別排名第71名和第49位。3年時間,行業排名下跌35名。

與此同時,負債也有所攀升,2019年上半年,金融街有息負債總額656.3億元,較去年同期增長4.4%;一年到期的非流動負債為121.5億元,同比增長69.11%;短期借款為5.08億元,同比下降85.26%。

同時,2019年上半年,金融街凈負債率由年初的184.26%下降9.4個百分點至178.2%,短債覆蓋比率由去年同期1.2提升至1.3,償債能力得以提升;但其資產負債率卻由2018年年末的74.94%升至76.06%。

上半年僅新增項目儲備5個

作為老牌京派房企,在行業加速擴張規模的當下,金融街近年擴張規模速度有些緩慢,今年以來,其拿地力度明顯下降。

業績報告顯示,截至8月9日,金融街今年分別在重慶、佛山、蘇州、無錫新增項目儲備5個,新增計容建筑面積56.0萬平方米,實現權益投資額59.1億元。去年同期新增12個項目,投資87.1億元,土地投資額同比減少32.15%。

其中,7月26日,金融街以總價31.13億元獲得的蘇州市吳中區一地塊成交樓面價達18136元/平方米,而蘇州市吳中區2019年供應的9宗住宅土地樓面均價僅為12325元/平方米。

另一方面,金融街近年來全球化布局進展緩慢,固守北京大本營,直到2014年才開始戰略性地進入上海、廣州,擴大一線城市布局。然而,隨著一線城市的調控趨嚴,2017年下半年開始,金融街控股只能再次啟動擴張,布局區域進一步下沉,進入武漢、成都、蘇州、廊坊、佛山。

年報顯示, 2018年其新增項目20個,已布局全國15個城市,不過對比同是京企的首創置業,與其29個城市的布局進度相比,金融街動作明顯滯后。

一位業內人士向長江商報記者表示,對于此類企業的發展來說,過去幾年其實是因為發展節奏沒有邁開,沒有大規模擴張。而這兩年隨著房屋銷售業績的增加,其全國市場的投資節奏明顯加快,這或也說明其對于產品的定位也在提高。從劣勢的角度看,此類企業在住宅等領域的開發經驗還欠缺,所以往往資金規模做大方面也比較欠缺。所以建議其積極研究除商務地產以外的投資機會,這樣才可以形成更大的發展態勢。

存貨周轉率創近五年新低

金融街還面臨去化率低,存貨高的問題。年報顯示,2016年至2018年,金融街存貨不斷上升,兩年增加了211.86億元。2018年其存貨達776.38億元,占總資產的52.30%。2019年6月底,存貨仍有744.74億元。

2014年至2018年,金融街的存貨周轉次數分別為0.33、0.19、0.23、0.3和0.17。克而瑞數據統計顯示,2018年171家房企存貨周轉次數平均值為0.35。金融街控股2018年存貨周轉率只有0.17,創近五年歷史新低,且處于行業較低水平。

業內認為,存貨周轉率0.17對應的庫存消化周期大概是五六年,標桿性企業去化周期一般在兩年之內,對比之下,金融街周轉速度明顯較慢。對企業而言,存貨積壓的成本比較高,去庫存的壓力較大,可能整個項目銷售節奏較慢,會導致其出現資金回籠速度慢的風險。

存貨周轉率進一步降低,尤其銷售去化率已經降至37.7%。具體來看,北京、廣州、上海、重慶為金融街上半年銷售重點城市,銷售額金額比例分別為34.6%、26.0%、15.2%、12.3%。盡管把握金融街表示抓住區域中心城市銷售回暖的市場窗口期,加快銷售去化,但在北京、廣州、重慶的銷售面積與可售面積比例均未超過40%,分別為29.4%、36.1%以及33.3%。

易居企業集團CEO丁祖昱在解讀2019年上半年房企業績榜單時表示,2019年主流房企整體預期貨值去化率大約60%左右,相較而言,金融街的銷售去化率遠低于主流房企的平均水平,只達到行業平均水平的一半。

上述研究人士對長江商報記者表示,類似存貨周轉率和具體銷售策略有關,不過金融街本身可售項目不多,所以單個項目的營銷也很容易影響此類周轉速度。比如說2018年其部分可售項目的銷售狀況不錯,那個時候會有較好的周轉速度。而今年本身可售項目減少和行情本身降溫,這都會影響銷售節奏。

對于房企的營業成本等,或說明一些經營的速度在放緩,相關的經營壓力也略有增加。這和企業面臨降溫的時候出現的市場困難等有關。類似營業收入壓力增加,也會對此類企業的盈利空間等形成影響。

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責編:ZB

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